Báo Pháp Luật TP.HCM từng phản ánh nhiều trường hợp người mua nhà gặp rắc rối bởi các khoản nợ của chủ cũ. Mua nhà có chủ quyền hợp lệ, đi công chứng hợp đồng hẳn hòi, thậm chí có trường hợp đã đăng bộ xong nhưng người mua vẫn không thể thực hiện quyền sở hữu nhà.

Ai bảo mua nhà của người mắc nợ!

Như bà P. (quận 6, TP.HCM) bị cơ quan thi hành án dọa kê biên căn nhà mà bà đã mua để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án của chủ cũ vì chủ cũ mắc nợ người khác hơn 130 triệu đồng. Hay ông S. (thị trấn Nhà Bè, huyện Nhà Bè) cũng mắc kẹt vì chủ cũ mắc nợ người khác hơn 100 triệu đồng. Căn nhà mà chủ cũ đã bán cho ông cần phải kê biên để thi hành án.

Cơ quan thi hành án dựa vào Thông tư liên tịch số 12 ngày 26-2-2001 của Bộ Tư pháp và VKSND tối cao để lý giải quyền kê biên căn nhà của chủ cũ, ách lại giao dịch mua bán nhà hợp pháp đã thực hiện xong của người dân. Điểm a khoản 1 mục IV thông tư này quy định: “Đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của tòa án, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ giao dịch đó. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ giao dịch đó”.

Căn cứ vào quy định này, cơ quan thi hành án cho rằng người mua có thể khởi kiện chủ cũ ra tòa về hợp đồng mua bán nhà đã ký kết. 

Bất đồng nhận thức

Từng có luật sư phân tích rằng điều khoản vừa nêu của Thông tư liên tịch số 12 đang chỏi với Luật Nhà ở (có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2007). Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở quy định quyền sở hữu nhà được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng mua bán được công chứng. Nghĩa là người mua mới (như bà P., ông S.) đã trở thành chủ sở hữu nhà. Buộc họ phải chịu trách nhiệm đối với khoản nợ của chủ cũ là xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Nhận định của vị luật sư này trùng khớp với quan điểm của TAND TP.HCM. Trong tài liệu tập huấn nghiệp vụ về thủ tục tố tụng dân sự và về luật dân sự phát hành hồi tháng 6-2008, TAND TP.HCM cho rằng các tài sản hợp pháp của người phải thi hành án nếu không bị kê biên, không phải là tài sản thế chấp (bị hạn chế quyền sở hữu) thì hợp đồng chuyển dịch quyền sở hữu giữa họ với người khác phải được bảo vệ theo pháp luật.

TAND TP.HCM phân tích cho thấy cơ quan thi hành án đang áp dụng một văn bản đã hết hiệu lực từ lâu. Bởi lẽ Thông tư liên tịch số 12 ra đời trong khoảng thời gian Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993 có hiệu lực và được dùng để thực hiện việc thi hành án theo pháp lệnh này. Đến ngày 1-7-2004, Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 2004 thay thế pháp lệnh năm 1993 và không còn nội dung quy định như Thông tư liên tịch số 12 nữa. Nghĩa là kể từ ngày 1-7-2004 trở đi, Thông tư liên tịch số 12 đã đương nhiên hết hiệu lực.

Dân lãnh đủ

TAND TP.HCM còn quán triệt quan điểm phải trả lại đơn khởi kiện nếu người được thi hành án thực hiện quyền khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ giao dịch theo hướng dẫn của cơ quan thi hành án. Trong trường hợp đã thụ lý, tòa án cần đình chỉ giải quyết vụ án vì chưa đủ điều kiện khởi kiện. Bởi lẽ Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 và Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định tư cách chủ thể khởi kiện cho người được thi hành án trong việc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản mà người phải thi hành án đã chuyển nhượng hợp pháp cho người khác.

Luật chỉ có một nhưng nhận thức luật của người vận dụng lại vênh nhau. Về nguyên tắc, cơ quan ban hành phải đảm bảo tính thống nhất trong các văn bản pháp luật. Lâu nay việc kiểm tra, rà soát tính hiệu lực của các văn bản pháp luật chưa được thực hiện tốt, dẫn đến cái này chỏi cái kia, cái kia đá cái nọ. Khi không có tuyên bố chính thức văn bản hết hiệu lực, cơ quan nào cũng tin rằng nhận thức luật của mình là đúng và mặc sức vận dụng bất kể cơ quan khác áp dụng nó ra sao.

Hậu quả là người dân phải lãnh đủ thiệt hại từ sự bất đồng của cơ quan nhà nước.

SOURCE: Báo pháp luật TP. HCM