THÔNG TƯ

Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

          Thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn phương pháp xác định giá đất; định giá các loại đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi tắt là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) để quyết định và công bố công khai giá đất cụ thể tại địa phương như sau:

I. PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1- Phương pháp so sánh trực tiếp

1.1- Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất.

- Những thông tin cần thu thập:

+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất);

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;

+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.

Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).

Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m²).

Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau: