Không ít người vẫn ngộ nhận rằng vi bằng có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực và là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua. Chính sai lầm này đã dẫn tới một số rủi ro cho các bên trong quá trình mua bán. Nguyên nhân đầu tiên dẫn tới vấn đề này là do người dân đã không tìm hiểu kỹ, không nắm rõ được bản chất cũng như giá trị của vi bằng để rồi “ngộ nhận” như trên. Cùng với đó, một số Văn phòng Thừa phát lại vô tình hoặc cố ý giải thích một cách mập mờ, không rõ ràng về vi bằng khiến cho người dân hiểu sai bản chất của vi bằng. Để hạn chế tới mức thấp nhất rủi ro khi sử dụng vi bằng trong các giao dịch thường ngày, Quý bạn đọc cần nắm rõ những nội dung sau: 1. Vi bằng là gì? Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC thì vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật. Như vậy, nó được hiểu là một tài liệu bằng văn bản hoặc có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo. Trong tài liệu đó, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Tài liệu này có giá trị như một nguồn chứng cứ trước Tòa án nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến sự kiện, hành vi lập vi bằng. 2. Việc mua bán nhà có bắt buộc phải lập vi bằng? Câu trả lời ở đây là Không. Theo quy định của Luật nhà ở 2014 thì khi các bên tiến hành chuyển nhượng, mua bán nhà phải lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực. Sau đó, các bên đến Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện để thực hiện những thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua. Do đó, bản chất các trường hợp mua nhà bằng vi bằng đều bất hợp pháp do không tuân thủ các hình thức theo quy định của pháp luật. Vì không đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật nên khi xảy ra tranh chấp cần đến sự vào cuộc của cơ quan chức năng, các giao dịch đó sẽ không được pháp luật công nhận. 3. Vi bằng không được xem là cơ sở để “sang tên đổi chủ” Như đã nêu ở trên, bản chất của vi bằng chỉ là bằng chứng ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền, giấy tờ trên thực tế là có diễn ra chứ không chứng nhận tính đúng/ sai về mặt pháp lý đối với việc mua bán tài sản giữa các bên, kể cả mua bán nhà, đất. Chính vì vậy nói không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực và không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua. 4. Khi mua bán nhà thông qua vi bằng có thể xảy ra những rủi ro nào? Trên thực tế đã có không ít các trường hợp gặp phải rủi ro hoặc thậm chí trắng tay vì mua nhà thông qua phương thức lập vi bằng. Một số rủi ro mà người mua có thể sẽ gặp phải như sau: + Người bán không phải là chủ sở hữu của căn nhà: Có một số trường hợp người thuê nhà sử dụng các giấy tờ giả mạo nhằm đem bán tài sản cho thuê. Khi người mua không tìm hiểu kỹ thì có thể sẽ “mắc bẫy” của bên bán. + Nhà đang bị thế chấp hoặc có tranh chấp, thuộc quy hoạch: Đối với những căn nhà thuộc diện này, pháp luật không cho phép tiến hành sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, người bán có thể nói dối rằng nhà của họ không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận để yêu cầu bên mua thực hiện thông qua vi bằng. Trường hợp này nếu người bán thường đánh vào tâm lý “ham của rẻ” người mua để thực hiện trót lọt hành vi của mình. + Một nhà nhưng bán cho nhiều người: Nếu người mua khi tiến hành giao dịch nhưng không kiểm tra kỹ thì sẽ vừa mất tiền nhưng cũng không thể lấy được nhà. Bởi vì, bên bán ôm tiền bỏ chạy và để lại những người mua tranh chấp với nhau. + Nhà có chung sổ với những người khác: Trường hợp này khá phổ biến, đó là nhà có chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng nếu bên mua không cẩn thận thì người đứng tên trên giấy chứng nhận có thể đem đi thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Lúc này Ngân hàng sẽ siết nợ và tiến hành phát mãi các tài sản có tên trên giấy chứng nhận bao gồm cả nhà đất của người mua. Về tình trạng này diễn ra khá phổ biến, cũng đã có nhiều người dân và cơ quan báo chí phản ánh với chính quyền. Do đó, vừa qua, Sở Tư pháp đã chỉ đạo các Văn phòng Thừa phát lại trên địa bàn thành phố “không lập vi bằng cho nhà, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng”. Theo chỉ đạo của Sở Tư pháp TP. Hồ Chí Minh, Trưởng văn phòng Thừa phát lại nhất quán không lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật theo chỉ đạo của Bộ Tư pháp. Đồng thời khi tiến hành lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ, đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng do thừa phát lại lập cho người yêu cầu lập vi bằng biết, tránh “ngộ nhận” vi bằng với văn bản được công chứng, chứng thực. Hy vọng Quý bạn đọc trước khi quyết định lập vi bằng trong các giao dịch thường ngày sẽ cân nhắc kỹ, nắm vững tính pháp lý của vi bằng để thực hiện đúng quy định, tránh xảy ra hậu quả đáng tiếc cho tất cả các bên.