Trên lý thuyết, bất động sản (BĐS) xác định được giá mua, giá bán và các chi phí liên quan sẽ chịu thuế suất 25% trên lợi nhuận [giá bán – (giá mua + chi phí khác)], giao dịch nào không xác định được chi phí đầu vào sẽ chịu mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Thực tế, ranh giới giữa việc áp dụng thuế suất 2% và 25% rất mong manh, cùng một trường hợp nhưng mỗi nơi áp mỗi mức.

Quáng vì hướng dẫn tù mù

Theo một cán bộ Tổng cục Thuế, do Bộ Tài chính chưa hướng dẫn cụ thể, dẫn đến tình trạng mỗi cán bộ thuế hiểu và thực thi một cách. Chẳng hạn, Thông tư 161 của Bộ Tài chính hướng dẫn thêm về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng BĐS nhưng không nêu cụ thể thế nào là đủ căn cứ xác định giá vốn của BĐS làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế.

Trong khi đó, nhiều hồ sơ thuế khai chi phí (cải tạo, trả lãi tiền vay mua BĐS...) nhưng không có đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh. Nếu căn cứ theo Thông tư 161, cơ quan thuế sẽ loại khoản chi phí này ra khỏi giá vốn, dẫn đến số thuế phải nộp tăng lên, người nộp thuế phản ứng.

Ngoài ra, cách hướng dẫn tù mù khiến cán bộ thuế tùy tiện, làm khó dân, khiến người dân ấm ức. Tình trạng người nộp thuế phải “đi đêm” với cán bộ thuế để được áp thuế suất có lợi cũng nảy sinh từ đây.

Văn bản của Tổng cục Thuế quy định BĐS đã chuyển nhượng qua nhiều lần, không xác định được giá vốn thì áp thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng nhưng không nói rõ nhiều lần là mấy lần; một số cán bộ thuế cố tình áp thuế 25% hoặc yêu cầu nộp giấy tờ ngoài quy định của Bộ Tài chính... khiến người dân phải vất vả bổ sung hồ sơ.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư thuộc lĩnh vực này ở TPHCM nóng lòng
chờ những thay đổi tích cực từ chính sách thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: H.Thúy

Chẳng hạn trường hợp anh T.V.S có mua căn hộ ở quận 7 - TPHCM từ một người quen, sau đó anh được Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng ký hợp đồng mua bán căn hộ, xuất hóa đơn với giá trên 5 tỉ đồng.

Anh S. bán căn hộ này cho người khác (có công chứng), lãi 30 triệu đồng. Mặc dù có đầy đủ giấy tờ chứng minh đầu vào, đầu ra và các chứng từ hợp lệ khác nhưng anh S. vẫn bị áp thuế 2% giá chuyển nhượng (hơn 100 triệu đồng) thay vì 25% lãi (7,5 triệu đồng).

Theo tìm hiểu của chúng tôi, trường hợp của anh T.V.S không phải là cá biệt mà có rất nhiều người rơi vào hoàn cảnh như anh. Hiện các chi cục thuế rất lúng túng với những trường hợp này, áp thuế 2% thì người dân phản đối, áp thuế 25% thì... sợ làm trái quy định.

Vướng mắc sẽ sớm được tháo gỡ

Cuối tháng 10-2009, lãnh đạo Tổng cục Thuế đã làm việc với Cục Thuế TPHCM và các chi cục thuế trên địa bàn hướng dẫn tháo gỡ những vướng mắc trên. Hướng dẫn của Tổng cục Thuế nghiêng về áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng; trường hợp người nộp thuế muốn nộp 25% trên lợi nhuận thì phải có đầy đủ chứng từ chứng minh giá bán, giá vốn, chi phí liên quan.

Hai tuần nay, các doanh nghiệp và nhà đầu tư truyền tai nhau thông tin Bộ Tài chính đang hoàn thiện hướng dẫn mới về thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS. Theo một nguồn tin, dự thảo này nghiêng theo hướng áp thuế suất 2%; trường hợp có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh giá mua bán và các chi phí liên quan khớp với hợp đồng chuyển nhượng thì mới áp thuế suất 25%.

Đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có được từ nhận thừa kế, quà tặng; mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước hoặc BĐS được miễn giảm tiền sử dụng đất sẽ áp dụng thuế suất 2%. Người nộp thuế chuyển nhượng hợp đồng góp vốn sẽ tự kê khai, tự xác định thuế suất và chịu trách nhiệm về hồ sơ khai thuế...

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Huy Trường, Trưởng Ban Thuế TNCN - Tổng cục Thuế, cho biết Tổng cục Thuế đang bàn bạc, xem xét phương án gỡ khó cho người dân và cơ quan thuế. Nếu dự thảo này được thông qua sẽ giải tỏa phần nào vướng mắc hiện tại.